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    2012物業管理師《物業經營管理》習題與參考答案10
    【作者:網站管理員】【來源:本站原創】【閱讀:3930次】【日期:2016/1/30 17:37:24】【屬于:物業管理師】【關閉】【打印
    第十章 寫字樓物業經營管理
     
    (一)單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)
    1、寫字樓保值增值的關鍵是(  )。
    A. 所處區位好,規模大            B. 功能齊全、配套設施完善
    C. 由專業物業管理企業管理        D. 保持產權的完整性
    2、 按照寫字樓物業所具備的功能差異將寫字樓分類,不包括(  )。 
    A. 單純型寫字樓        B. 商住型寫字樓
    C. 租售型寫字樓        D. 綜合性寫字樓
    3、寫字樓市場上通常將寫字樓分為(  )。
    A. 甲級、乙級、丙級        B. 一級、二級、三級
    C. 三級、二級、一級        D. 丙級、乙級、甲級
    4、不屬于寫字樓常規目標的是(  )。
    A. 經營目標:收益部分使用率最大化
    B. 管理目標:物業資產保值率和升值率最大化
    C. 服務目標:使物業所有人和使用人滿意率最大化
    D. 最終目標:使物業管理企業利益最大化
    5、普通租售型商務寫字樓的標準層有效使用率一般為(  )。
    A. 50%-60%        B. 60%-70%        C. 70%-80%        D. 65%-75%
    6、普通租售型商務寫字樓的整體有效使用率一般為(  )。
    A. 50%-60%        B. 60%-70%        C. 65%-75%        D. 70%-80%
    7、物業管理師通常要努力進行市場宣傳以使物業達到一個較為理想的租金水平,一般很少選擇(  )作為宣傳主題。
    A. 租金低廉        B. 物業特性        C. 物業質量        D. 環境優美
    8、寫字樓宣傳媒介不包括(  )。
    A. 廣告或期刊        B. 網絡        C. 電視        D. 傳真
    9、下列關于合同服務的說法中,不正確的是(  )。
    A. 合同服務是強制性的        B. 合同服務是原則性的
    C. 合同服務是無償服務        D. 合同服務是業主服務需求期望值內的
    10、在寫字樓內可以充分利用下列哪一種空間以擴大收益(  )。
    A. 共用空間        B. 管理服務空間        C. 出租單元空間        D. 設備空間
    11、寫字樓與租戶選擇的過程中考慮的因素不包括(  )。
    A. 潛在租戶所經營業務的類型及聲譽        B. 財務穩定性和長期盈利能力
    C. 所需面積大小                          D. 客戶背景
    12、寫字樓租戶選擇的內容中,表述不正確的是(  )。
    A. 物業管理企業的經理必須認真分析每個租戶的信譽對其租住的寫字樓物業的影響
    B. 寫字樓建筑內是否有足夠的有效使用空間來滿足尋租者對面積空間的特定需要,往往決定了潛在的租戶能否成為現實的租戶
    C. 在接受或拒絕潛在客戶的特殊要求之前,物業經營管理企業及業主應該考慮整個租賃期內的實際費用支出以及費用-效益比率
    D. 只要潛在租戶的財務狀況良好,有能力支付租金,就應該選擇此租戶入住,而無需考慮其具體的經營內容
    13、寫字樓租金一般是指租戶租用每平方米(  )為計算基礎。
    A. 建筑面積        B. 套內面積        C. 可出租面積        D. 使用面積
    14、關于建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積的說法正確的是(  )。
    A. 出租單元內建筑面積=建筑面積-分攤公用建筑面積
    B. 出租單元內建筑面積=建筑面積+分攤公用建筑面積
    C. 可出租面積=出租單元內建筑面積-分攤公用建筑面積
    D. 可出租面積=出租單元內建筑面積+分攤公用建筑面積
    15、物業管理師通常要將(  )乘以R/U系數。
    A. 分攤公用建筑面積        B. 出租單元內建筑面積
    C. 建筑面積                D. 可出租面積
    16、寫字樓的租金水平,主要取決于(  )。
    A. 經濟發展水平              B. 出租率        
    C. 當地房地產市場狀況        D. 供求關系
    17、寫字樓物業管理風險的特點不包括(  )。
    A. 全員性        B. 動態性        C. 廣泛性        D. 全期性
    18、寫字樓風險的種類不包括(  )。
    A. 工程隱患風險        B. 意外事故風險
    C. 設備運行風險        D. 自然災害風險
    19、風險應對策略不包括(  )。
    A. 風險回避        B. 風險轉移        C. 風險承擔        D. 風險識別
    20、不屬于選擇物業管理企業的標準是(  )。
    A. 能否令業主滿意              B. 業主與物業企業目標是否統一
    C. 向業主提供信息的能力        D. 管理計劃
    21、不屬于寫字樓物業經營管理的績效評價指標的是(  )。
    A. 服務滿意度        B. 物業經濟指標
    C. 社會效益          D. 物業品牌化
    22、寫字樓物業管理方面績效的主要指標不包括:
    A. 出租率                      B. 租約的續簽        
    C. 租金拖欠和壞賬情況          D. 寫字樓物業投資收益率
    23、寫字樓物業保值增值的關鍵是(  )。
    A.所處區位好,規模大        B.功能齊全、配套設施完善
    C.由專業物業管理企業管理    D.保持產權的完整性
    24、按照寫字樓物業所具備的功能差異將寫字樓劃分類別,不包括(  )。
    A.單純型寫字樓      B.自用型寫字樓
    C.商住型寫字樓      D.綜合型寫字樓
    25、寫字樓市場上通常將寫字樓分為(  )(按照從高到低的等級順序)。
    A.一級、二級、三級           B.三級、二級、一級
    C.甲級、乙級、丙級           D.丙級、乙級、甲級
    26、位于C.B.D.(中央商務區)的寫字樓往往是(  )寫字樓。
    A.甲級        B.乙級        C.丙級          D.其他
    27、普通租售型商務寫字樓的標準層有效使用率,即專用部分面積∕標準層面積一般為(  )。
    A.50%~60%     B.60%~70%     C.70%~80%     D.80%~90%
    28、普通租售型商務寫字樓的整體有效使用率,即專用部分面積的合計∕總建筑面積(停車場除外)一般為(  )。
    A.50%~60%     B.60%~70%     C.70%~80%     D.80%~90%
    29、物業管理師通常要努力進行市場宣傳以使物業達到一個較為理想的租金水平,一般很少選擇(  )作為物業宣傳的主題。
    A.優越的位置     B.周圍景觀       C.交通便利       D.租金低廉
    30、在進行寫字樓物業市場營銷時,選擇的宣傳煤介不包括(  )。
    A.網絡           B.分類廣告       C.信函           D.電視
    31、在寫字樓內可以充分利用下列哪一種空間以擴大收益(  )。
    A.公共空間          B.服務管理空間
    C.設備空間          D.出租單元空間
    32、在寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素不包括(  )。
    A.租戶與政府之間的關系
    B.租戶的商業信譽和財務狀況
    C.所需面積的大小
    D.需要提供的物業管理服務
    33、寫字樓租金一般是指租戶租用每平方米(  )需按月或按年支付的金額。
    A.可出租面積                B.建筑面積
    C.出租單元內建筑面積        D.使用面積
    34、在計算租金時,需要按(  )乘以R∕U系數來作為計算租金的面積基礎。
    A.可出租面積                B.建筑面積
    C.出租單元內建筑面積        D.分攤公用建筑面積
    35、不屬于寫字樓物業管理風險的特點的是(  )。
    A.全員性          B.全期性           C.隱蔽性          D.動態性
    36、在應對寫字樓物業風險時,不屬于風險應對策略的是(  )。
    A.風險識別     B.風險回避     C.風險轉移      D.風險承擔
    37、不屬于物業管理企業的選擇標準的是(  )。
    A.能否令業主滿意                B.專業服務的水平
    C.是否有百分之百的出租率        D.管理計劃
    38、寫字樓物業租賃經營方面績效的主要指標不包括(  )。
    A.租戶投訴次數                  B.租金價格水平
    C.出租經營成本                  D.寫字樓物業投資收益率
    39、不屬于寫字樓物業經營管理績效評價主要指標的是(  )。
    A.服務滿意度                    B.物業經濟指標
    C.物業管理制度化                D.物業品牌化
    (一)單項選擇題  
    1.D 2.C 3.A 4.D 5.C 6.B 7.A 8.D 9.C 10.C 11.D 12.D 13.C 14.D 15.B 16.C 17.C18.B 19.D 20.B 21.C 22.D 23.D 24.B 25.C 26.A 27.C 28.B 29.D 30.C 31.D 32.A 33.A 34.C 35.C 36.A 37.C 38. A 39.C
    (二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選,本題不得分;少選,所選每個選項0.5分)
    1、影響寫字樓分類的因素包括(  )。
    A. 寫字樓的聲望或形象        B. 交通方便性        C. 出租率        
    D. 大堂和走廊                寫字樓空間布置
    2、下列措施能夠起到提高寫字樓吸引力、提升寫字樓等級的有(  )。
    A. 根據建筑物的層數來確定每部電梯所停留的層數范圍,以提高電梯運行的效率
    B. 寫字樓室內空間布置靈活有效,認真進行室內裝飾裝修
    C. 寫字樓在提供基本的服務質量與內容后,還提供一些小型的購物服務
    D. 使用良好的現代建筑設備系統
    E 雇請一級物業管理企業
    3、寫字樓物業保值增值的作用體現在(  )。
    A. 地產價值的增長        B. 穩定的巨額利潤        C. 延長建筑物使用壽命
    D. 在產權的轉讓中產生超越物業本身的價值          獲得良好的市場形象
    4、下列關于寫字樓物業的管理的內容,說法正確的是(  )。
    A. 物業管理師對未來租戶需求的了解可以通過與租戶非正式的接觸、問卷調查來獲取
    B. 物業管理師必須設法建立業主、租戶和自身經常溝通的渠道
    C. 物業管理組織與控制的有效性體現在物業收入和費用支出的差異大小
    D. 物業管理師必須制定嚴格的收取租金辦法來達到按期足額收取租金的目的
    E 物業管理提倡主動的收租服務
    5、下列關于合同服務和超值服務的說法中,正確的是(  )。
    A. 合同服務是原則性的,必須保證;超值服務是靈活性的,機動掌握
    B. 合同服務是強制性的,必須提供的服務;超值服務是非強制性的,適當提供的服務
    C. 合同服務是業主服務需求內的,沒有不行;超值服務是給業主的驚喜,適可而止
    D. 合同服務是基本的,超值服務是在合同服務基礎上的服務
    E 合同服務和超值服務相互補充,相互替代
    6、在考慮是否有合適的面積空間可以提供給尋租者使用時,正確的考慮因素包括(  )。
    A. 要在不改變建筑結構的前提下,組合出一個最合適的出租單元
    B. 要考慮尋租者經營業務的性質的需要,合理劃分出租單元的空間
    C. 根據尋租者的需要,可以適當拆除某一堵墻
    D. 如果一個公司在將來期望有較大規模的擴張,必須要考慮在建筑物內是否或如何滿足其未來業務發展的需要
    E 一般來說,每個工作人員封閉的辦公面積只需要5-6平方米,所以平均為每個辦公室工作人員提供6-8平方米的單元內建筑面積比較合適
    7、下列對于寫字樓租金的確定中說法正確的是(  )。
    A. 寫字樓的租金水平主要取決于當地房地產市場的狀況
    B. 在確定租金時,一般應首先確定一個基礎租金,基礎租金總是低于市場租金的水平
    C. 根據租金包含的內容不同,如果代收代繳的費用越多,基礎租金就越高
    D. 一般情況下,一棟寫字樓中樓層高、視野或景觀好的出租單元租金也較高
    E 物業管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時,常用位置較好的出租單元的超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入
    8、下列對于寫字樓租賃合同中的條款規定的說法正確的是(  )。
    A. 由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間,所以在租約中一般都要包含規定租金定期增加方式的租金調整條款
    B. 為了使租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險,有時租約規定租金可以按消費者價格指數調整,但同時又規定一個上調比例的最高限
    C. 由于經濟發展不同,某一地區的消費者價格指數有時變化幅度非常大,因此,租戶和物業管理企業更愿意在租約中商定一個固定的年租金增長率或增長量
    D. 在“毛租”的情況下,業主要支付物業經營過程中的所有費用,所以這種方式往往受到租戶的歡迎
    E 如果物業管理企業是按照租金的一定比例收取物業管理費,租約中約定的代收代繳費用越多,業主繳納的物業管理費就越多
    9、關于寫字樓租賃合同中折讓優惠和租戶權利的說法中,正確的是(  )。
    A. 折讓優惠是業主給租戶提供的一種優惠,用以吸引潛在的租戶
    B. 折讓優惠雖然能使租戶節省寫字樓的租金開支,但租約中規定的租金水平不會變化
    C. 如果租戶想擴大其所承擔的寫字樓面積,而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話,則該住戶在同等條件下有優先承租權
    D. 業主愿意在租約期滿時賦予租戶更多的權利
    E 在某些時候,租約中還會包括有關提前終止租約的條款
    10、下列對于寫字樓的物業保險說法正確的是(  )。
    A. 在采取了各種安全和風險管理措施后,業主和物業管理企業就不必再購買保險
    B. 業主或其委托的物業管理企業最好是為物業購買一種能提供全面保障的保單
    C. 寫字樓的業主在選擇投保時,比較明智的做法是選擇那些自己無法控制的風險項目進行投保,而承擔那些自己可以控制或規避的風險項目
    D. 寫字樓物業投保的最大特點是保險費是物業經營成本的一部分,且這部分費用最終要轉嫁到租戶身上
    E 如果寫字樓物業的業主或其委托的物業管理企業購買了整體保險,各租戶就不必再為各自單獨承擔部分的空間購買保險
    11、對寫字樓物業管理的評價應著重考慮的方面包括(  )。
    A. 物業維修狀況良好
    B. 及時處理租戶的投訴
    C. 達到出租目標
    D. 顧客滿意度
    E 維修費用很低
    12、下列關于寫字樓物業經營管理績效評價的說法正確的是(  )。
    A. 進行寫字樓物業經營管理績效評價的目的在于決定保留或辭退當前的物業管理企業
    B. 寫字樓物業經營管理的績效評價,要與寫字樓物業經營管理的目標體系相結合
    C. 寫字樓物業經營管理績效評價的經濟指標包括租金拖欠和壞賬情況以及租約續簽、擴簽、新簽、退簽等
    D. 寫字樓物業管理服務方面的指標包括租賃經營方面的指標和物業管理方面的指標
    品牌是寫字樓良好形象的縮影,是寫字樓項目的無形資產
     
    【參考答案】
    (二)多項選擇題
    1. ABDE  2.ABCD  3.BCDE  4.ABCE 5.ABC  6. ABD  7.ADE  8.ABC  9.ABCE  10.CD  11 .ABC  12.BE  
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